aktualizacja: lipiec 2019
Najem okazjonalny w praktyce – wzór umowy
Najem okazjonalny staje się w Polsce coraz częstszą formą zawierania umów najmu. Wciąż jednak wokół najmu okazjonalnego funkcjonuje dużo mitów i błędnych skojarzeń, które prowadzą do niechęci lub obawą przed korzystaniem z tego rodzaju rozwiązania. Jak więc wygląda najem okazjonalny w praktyce?
W tym artykule omawiamy między innymi
– czym jest umowa najmu okazjonalnego
– komu służy i czy należy się jej obawiać
– co musi zawierać umowa najmu okazjonalnego od strony formalnej
– o czym musi pamiętać wynajmujący, aby umowa zachowała ważność
– korzyści i wady umowy najmu okazjonalnego w praktyce
– umowa najmu okazjonalnego a podatek
– podstawowy wzór umowy najmu okazjonalnego wraz z załącznikami [wskazanie lokalu, oświadczenie właściciela o wskazaniu lokalu]
Czym jest umowa najmu okazjonalnego?
Umowa najmu okazjonalnego powstała w celu zabezpieczenia interesów właścicieli wynajmowanych nieruchomości. Głównym winowajcą jest ustawa o ochronie lokatorów, która pozwala nieuczciwym najemcom wykorzystywać prawo na swoją korzyść i pozostawać w mieszkaniu bez woli właściciela.
Najem okazjonalny znosi niektóre zapisy niechlubnej ustawy i tym samym pozwala właścicielom skuteczniej pozbyć się niechcianych lokatorów w pewnych sytuacjach.
Z drugiej strony takie słowa jak „łatwa eksmisja”, „konieczność opróżnienia lokalu”, czy właśnie „skuteczne pozbycie się lokatorów”, brzmią groźnie z perspektywy kogoś, kto ma taką umowę podpisać jako najemca.
Co więc właściwie kryje się w praktyce za tymi sformułowaniami?
Umowa najmu okazjonalnego znosi trzy zapisy, które domyślnie chronią lokatorów:
- o konieczności znalezienia zastępczego mieszkania w przypadku eksmisji,
- o okresie ochronnym pomiędzy 1 listopada a 31 marca,
- o ochronie osób obłożnie chorych, niepełnosprawnych i kobiet w ciąży.
Nie oznacza to jednak, że właściciel dostaje do ręki specjalne uprawnienia i może przestać respektować inne przepisy prawa. Możliwości zerwania umowy najmu okazjonalnego (o ile nie zostały ustalone inaczej pomiędzy stronami), pozostają takie same, jak przy zwykłej umowie najmu, a więc zachodzą w ściśle określonych, ustawowych przypadkach.
Właściciel może zażądać opróżnienia lokalu, gdy:
- najemca zalega z zapłatą czynszu przez co najmniej 3 miesiące i pomimo pisemnego wezwania oraz wyznaczenia kolejnego terminu spłaty, dalej nie uiścił należnej kwoty;
- pomimo pisemnego upomnienia lokal jest użytkowany niezgodnie z umową lub przeznaczeniem (np.: oddany jest w bezpłatne użytkowanie lub podnajem bez zgody właściciela);
- najemca zaniedbuje swoje obowiązki, doprowadzając do powstania szkód w mieszkaniu lub części wspólnych budynku lub gdy w rażący sposób zakłóca życie innych mieszkańców;
Najem okazjonalny dodaje dodatkową możliwość wypowiedzenia umowy:
- gdy lokator utracił możliwość zamieszkania w zastępczym lokalu, który wskazał w umowie i w ciągu 21 dni nie wskazał innego lokalu i/lub nie dostarczył oświadczenia właściciela o pozwoleniu zamieszkania.
Jak widać na powyższych przykładach, żeby właściciel mógł zrobić użytek z przywilejów wynikających z umowy najmu okazjonalnego, najemca musi zalegać ze spłatą czynszu co najmniej 4 miesiące (3 miesiące zaległości + dodatkowy miesiąc na zapłatę), poważnie naruszyć stan mieszkania lub części wspólnych albo w rażący sposób utrudniać życie sąsiadom.
Właściciel nie może więc wypowiedzieć umowy z powodu własnego „tak-mi-się-podoba”, a najemca, który nie sprawia problemów, nie ma powodów, aby obawiać się niespodziewanej eksmisji.
Przejdźmy zatem do aspektów formalnych oraz do tego, co zazwyczaj jest zarzewiem sporu, czyli kto ponosi koszty umowy najmu okazjonalnego.
Wymogi umowy najmu okazjonalnego
Aby umowa najmu okazjonalnego była ważna, musi zostać spełnionych kilka ustawowych warunków:
- umowa musi być zawarta pomiędzy dwiema osobami fizycznymi, w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych (nie może więc dotyczyć biura, lokalu usługowego, firmy albo garażu);
- umowa musi być zawarta na piśmie, a w formie notarialnej musi się znaleźć:
- oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji
- wskazanie adresu, pod który przeprowadzi się najemca, gdy do egzekucji dojdzie
- oświadczenie właściciela (lub właścicieli, jeżeli jest ich kilku) wskazanego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy; [w tym przypadku forma notarialna nie jest wymagana na mocy ustawy, ale właściciel może zażądać notarialnego poświadczenia podpisów]
- umowa musi zostać podpisana na czas oznaczony, nie dłużej jednak niż na 10 lat;
- jeżeli jest aneksowana, również musi obowiązywać na czas oznaczony (w przypadku aneksu, ważność zachowują dotychczasowe poświadczenia notarialne),
Obowiązki wynajmującego
- umowa zostać zgłoszona do urzędu skarbowego w terminie 14 od dni od dnia zawarcia, w przeciwnym razie uznawana jest jako zwykła umowa najmu.
Co musi się znaleźć w treści umowy?
- wskazanie stron (imię, nazwisko, adres zamieszkania, nr PESEL i/lub dowodu osobistego),
- opisanie czynszu (czy jest kwotą netto, czy brutto; jego wysokość; termin płatności; kto ponosi opłaty związane z eksploatacją lokalu; która ze stron zawiera umowę z dostawcą mediów; jaki jest sposób płatności czynszu),
- wysokość oraz sposób uiszczenia kaucji, jeżeli obowiązuje.
Koszty umowy
Centralnym elementem umowy najmu okazjonalnego, bez którego nie miałaby ona takiej mocy prawnej, jest akt notarialny o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Za ten akt trzeba jednak zapłacić i zazwyczaj jest to koszt około 250 zł.
W sytuacji, gdy najemców jest więcej niż jeden i do aktu stają dwie osoby, łączna kwota urasta do ponad 500 zł. Nic więc dziwnego, że najemcy nie są skorzy do brania na siebie kolejnych opłat, w szczególności, że najem okazjonalny chroni właścicieli, a najemców pozbawia części praw lokatorów.
Przyjmuje się zatem dość powszechnie, że właściciele biorą na siebie koszty notarialne poniesione przez najemcę i odliczają zapłaconą sumę od pierwszego czynszu najmu.
Bałagan legislacyjny
Żeby wyczerpująco podejść do kwestii kosztów najmu okazjonalnego, należy wspomnieć o zamieszaniu prawnym związanym z wysokością wynagrodzenia dla notariusza. Echa tego zamieszania dalej są obecne w internecie i cały czas można spotkać osoby przekazujące nieaktualne już informacje.
Do 10 września 2017 roku wynagrodzenie było określone kwotą 10% minimalnego wynagrodzenia za pracę. Była to więc stawka dość jasna i każda osoba mogła na szybko oszacować ile będzie musiała zapłacić notariuszowi za sporządzenie aktu. System był prosty i funkcjonował bez większych przeszkód.
Od 11 września 2017 weszła w życie nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów, która poza wprowadzeniem najmu instytucjonalnego, zmieniła sposób wynagradzania notariusza.
Zapis brzmiał następująco:
Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy sporządzaniu oświadczenia, o którym mowa w ust. 2 pkt 1, wynosi nie więcej niż maksymalna kwota czynszu normatywnego bez opcji za 1m2 mieszkania na wynajem, o którym mowa w przepisach ustawy […] o Krajowym Zasobie Nieruchomości (…).
Takie brzmienie ustawy spotkało się z dużą falą krytyki, zarówno wśród notariuszy, jak i specjalistów branży nieruchomości. Nie było jasne ile wynosi „maksymalna kwota czynszu normatywnego bez opcji”, a nawet gdyby było to jasne, nie było wiadome ile faktycznie taksa notarialna ma kosztować. Notariusze nie byli w tej kwestii jednomyślni, praktykowano więc różne rozwiązania – raz trzeba było zapłacić 200 + vat, a innym razem zaledwie 13,50 zł.
Powrócono więc do pierwotnej formy liczenia taksy notarialnej. Obecnie zapis brzmi następująco:
Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie oświadczenia, o którym mowa w art. 19f ust. 3, wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę (…),
Na rok 2019 jest to koszt około 225 zł.
Eksmisja przy najmie okazjonalnym
Jeżeli spełnione zostały warunki eksmisji (wygaśnięcie lub rozwiązanie umowy) należy:
- Doręczyć na piśmie (z potwierdzeniem doręczenia) żądanie opróżnienia lokalu w terminie nie krótszym niż 7 dni.
- Jeżeli po upływie ww. terminu do opróżnienia lokalu nie doszło, złożyć wniosek w sądzie o nadanie klauzuli natychmiastowej wykonalności aktowi notarialnemu.
- Po rozpatrzeniu wniosku przez sąd (3 dni od wpłynięcia wniosku), złożyć wniosek do komornika o eksmisję lokatorów.
W przypadku umowy najmu okazjonalnego nie obowiązuje ani okres ochronny, ani ograniczenie dotyczące stanu lokatorów, nie trzeba też wyszukiwać lokalu zastępczego.
Podsumowując – korzyści i wady
Zacznijmy od wad:
– Wyższa cena. Niestety umowa najmu okazjonalnego łączy się z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów u notariusza. Jego wysokość różni się od ilości najemców stających do umowy, ale zazwyczaj wynosi 250 zł od osoby. Ze względu na to, że najem okazjonalny chroni właścicieli lokalów, koszty powinny być przeniesione na właściciela.
– Obciążenie dla najemców. Najemcy muszą znaleźć dla siebie zastępczy lokal i zebrać podpisy wszystkich właścicieli pod zgodą na zamieszkanie w przypadku eksmisji. W niektórych przypadkach może to być uciążliwe i czasochłonne, w szczególności gdy właścicieli jest wielu, mieszkają daleko od siebie, a właściciel żąda notarialnego poświadczenia podpisów.
– Umowa najmu okazjonalnego nie jest doskonała i nie daje 100% gwarancji bezpieczeństwa. Cały czas istnieją luki w prawie, które pozwalają uciec od przyspieszonej eksmisji (lub od eksmisji w ogóle). Najem okazjonalny, choć jest w stanie uchronić właściciela od większości niefortunnych przypadków, nie jest lekiem na wszystkie dolegliwości trapiące właścicieli wynajmowanych mieszkań. Cały czas należy weryfikować tożsamość i wiarygodność najemców oraz ufać własnemu przeczuciu.
Korzyści:
– Szybka eksmisja. Proces eksmisji jest wielokrotnie szybszy od standardowej procedury, ze względu na klauzulę natychmiastowej wykonalności. Tytuł wykonawczy można uzyskać już po 10 dniach.
– Przesiew najemców. Jeżeli, pomimo deklaracji poniesienia kosztów notarialnych przez wynajmującego, najemcy dalej odmawiają podpisania umowy najmu okazjonalnego, może zapalić się nam żółta lampka ostrzegawcza. Niewykluczone, że lepiej będzie poszukać innych lokatorów.
– Bezpieczeństwo. Dla wynajmującego umowa najmu okazjonalnego jest jednym z niewielu powszechnych i uregulowanych rozwiązań, które z mocy prawa chronią jego interesy i zapewniają szybkie rozpatrzenie sytuacji przez sądy.
Umowa najmu okazjonalnego a podatek
Umowa najmu okazjonalnego nie różni się pod względem opodatkowania od zwykłej umowy najmu. Ze względu na to, że stroną umowy jest osoba fizyczna, istnieją dwie możliwości płacenia podatku, a decyzja o wyborze jednej z nich leży w gestii wynajmującego.
1. Zasady ogólne (skala podatkowa)
W przypadku zasad ogólnych opodatkowaniu podlega dochód (zysk). W zależności od wielkości dochodu, podatek wynosi 18% lub 32%. Ze względu na to, że jest to domyślna forma opodatkowania, nie trzeba zgłaszać jej do urzędu skarbowego.
Aby obliczyć wysokość dochodu, należy od przychodu odjąć wszystkie koszty jego uzyskania. Kosztem najmu może być czynsz, opłaty za media (jeżeli pokrywa je wynajmujący), odpisy amortyzacyjne zakupionych środków trwałych znajdujących się w lokalu i odpisy amortyzacyjne samego lokalu (jako środka trwałego).
2. Ryczałt
Żeby skorzystać z rozliczenia za pomocą ryczałtu, należy do 20 stycznia danego roku złożyć urzędowi skarbowemu odpowiednią deklarację. Jeżeli najem rozpoczynamy w trakcie roku wtedy, wtedy do 20 dnia następnego miesiąca, po którym otrzymaliśmy pierwszy przychód z najmu.
Niedotrzymanie powyższego terminu sprawi, że utracimy możliwość wyboru i będziemy rozliczać się zgodnie z zasadami ogólnymi. Na ryczałt będzie można przejść dopiero od nowego roku podatkowego.
Ryczałt jest podatkiem od przychodu, dlatego od kwoty podatku nie przysługują żadne ulgi ani odliczenia.
Jeżeli w skali roku osiągnęliśmy przychód z najmu nieprzekraczający kwoty 100 000 zł, wtedy stawka podatku wynosi 8,5% przychodu. Jeżeli kwota przychodu przekracza 100 000 zł, wtedy od nadwyżki ponad tę sumę ryczałt wynosi 12,5%.
Na przykład:
Pan Adam uzyskał przychód z najmu w 2018 roku w wysokości 125 000 zł. Jako, że rozlicza się ryczałtem, będzie musiał zapłacić w skali roku 11 625 zł podatku.
100 000 zł * 8,5% = 8 500 zł
25 000 zł * 12,5% = 3 125 zł
8 500 zł + 3 125 zł = 11 625 zł (efektywnie 9,3% podatku)
Każdy właściciel powinien więc zastanowić się, która forma opodatkowania jest dla niego bardziej korzystna.
Co w sytuacji, gdy jestem właścicielem kilku nieruchomości?
Co prawda w duchu prawa najem okazjonalny został stworzony z myślą o wynajmowaniu pojedynczych mieszkań przez osoby prywatne, ale jeśli jako właściciel posiadasz kilka nieruchomości, dalej masz możliwość korzystania z tej formy zawierania umów.
Problem jest szeroko znany i polega na pytaniu: kiedy wynajem staje się działalnością gospodarczą?
Niestety odpowiedź na to pytanie nie jest łatwa, gdyż granica prowadzenia działalności gospodarczej jest granicą bardzo nieostrą. Nie będziemy w tym tekście szerzej rozwijać tego tematu, ale jeżeli:
- nie prowadzisz ani nie prowadziłeś działalności gospodarczej związanej z wynajmem nieruchomości (PKD 68.20.Z),
- wynajmowane nieruchomości nie wchodzą w skład majątku twojej działalności gospodarczej ani firmy będącej twojej własnością lub powiązanej z tobą kapitałowo,
- inne umowy najmu nie były zawierane w ramach działalności gospodarczej,
- przychody z najmu nie są jedynym źródłem uzyskania twoich przychodów,
to prawdopodobnie dalej możesz wynajmować mieszkania jako osoba prywatna i tym samym podpisywać umowy najmu okazjonalnego.
W przeciwnym przypadku konieczne będzie podpisanie albo zwykłej umowy najmu, albo umowy najmu instytucjonalnego w ramach działalności gospodarczej.
Najciekawsze przypadki są oczywiście przypadkami granicznymi. Wtedy najlepszym rozwiązaniem będzie wystąpienie o tak zwaną „indywidualną interpretację gospodarczą” lub udanie się do dobrego radcy prawnego lub podatkowego.
Popularność najmu okazjonalnego
Z badania (http://pfrn.pl/page/1824) Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości przeprowadzonego w 2014 roku wynikało, że umowy najmu okazjonalnego stanowią nie więcej niż 5% wszystkich umów najmu.
Pomimo dużych obaw właścicieli o stan mieszkania (47%), jego zadłużenie (38%) lub problemy z wypowiedzeniem umowy (10%), mało kto decydował się na tę formę najmu. Głównymi powodami stojącymi na przeszkodzie były: konieczność ponoszenia dodatkowych kosztów (43%), brak odpowiedniej wiedzy na ten temat (38%) oraz niechęć dokładania kolejnych formalności (24%).
W 2018 roku portal Bankier.pl przeprowadził badanie wśród urzędów skarbowych (https://www.bankier.pl/wiadomosc/Rosnie-popularnosc-najmu-okazjonalnego-7599236.html), z którego wynika, że odsetek podpisywanych umów o najem okazjonalny zwiększył się, lecz nieznacznie.
Pomimo wyraźnego przyrostu zgłaszanych umów najmu okazjonalnego, widocznego we wszystkich województwach, dalej ta forma najmu stanowi zaledwie od 2% do 5% podpisywanych umów.
Wzory umowy najmu okazjonalnego wraz z załącznikami do pobrania:
Wzór umowy najmu okazjonalnego
Załącznik 1 – Wskazanie lokalu
Załącznik 2 – Oświadczenie właściciela wskazanego lokalu
źródła:
Ustawa o ochronie praw lokatorów: http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20010710733
