Jak kupić nieruchomość obciążoną hipoteką?
Czasami okazuje się, że nieruchomość, którą mamy oku, jest obciążona kredytem hipotecznym. Zdarza się wtedy, że początkowy entuzjazm gwałtownie spada. Jednak obecność hipoteki wcale nie musi oznaczać trudnej i ryzykownej transakcji. Jak sprawić by zakup takiej nieruchomości był bezpieczny?
Zacznijmy od tego jak sprawdzić czy nieruchomość jest obciążona hipoteką
Żeby sprawdzić czy dom lub mieszkanie jest obciążone hipoteką, należy uzyskać numer Księgi Wieczystej. Mając numer, można za pomocą systemu ekw.ms.gov.pl przejrzeć jej zawartość. Interesuje nas dział IV, który przeznaczony jest właśnie na wpisy zobowiązań hipotecznych. Tę samą treść można też uzyskać „starym” sposobem, udając się do działu ksiąg wieczystych we właściwym sądzie.
Warto wiedzieć, że hipoteka przynależy przede wszystkim do nieruchomości, a nie do osoby. Dlatego wierzyciel może całkowicie zgodnie z prawem żądać od nowego nabywcy spłaty pełnej kwoty zadłużenia, jeżeli nie uda mu się uzyskać pełnej kwoty od dłużnika.
Ze względu na to, że księgi wieczyste są jawne, zasłanianie się niewiedzą ani zatajeniem informacji nie będzie argumentem przeciwko działaniom wierzyciela. Dlatego tak ważne jest sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości przez zakupem.
Chcemy kupić mieszkanie z hipoteką – co robić?
Uwaga! Transakcje mogą się od siebie różnić. Poniżej opisujemy pewien wzór, ale w zależności od indywidualnej sytuacji sposób zakupu może przebiegać inaczej.
Krok 1.
Przede wszystkim należy porozumieć się z obecnym właścicielem nieruchomości w celu pozyskania odpowiednich dokumentów. Wierzyciel powinien przedstawić informacje, w których zawrze:
- wysokość zadłużenia razem z odsetkami, prowizjami i opłatami (banki zazwyczaj doliczają karę umowną w wysokości kilku procent za przedwczesną spłatę kredytu, dlatego ważne jest, aby uzyskać całkowitą kwotę spłaty);
- numer konta technicznego, na które należy wpłacić wartość zadłużenia;
- termin i wysokość spłaty na dzień podpisania aktu notarialnego (umowy końcowej);
- zgodę banku lub wierzyciela na przyspieszoną spłatę;
- oświadczenie, że bank lub wierzyciel wystawi odpowiednie dokumenty, które umożliwią wykreślenie hipoteki po spłacie zobowiązania;
- jeżeli hipoteka jest w walucie obcej, wtedy konieczne będzie przedstawienie pełnej kwoty do spłaty na dzień sprzedaży w złotówkach – kupujący musi być pewny całkowitej kwoty.
Wszystkie dokumenty musi pozyskać właściciel, jako że to on jest stroną umowy z bankiem.
Krok 2.
Posiadając powyższe informacje możemy określić warunki transakcji. W przypadku zakupu nieruchomości obciążonej hipoteką, transakcja powinna składać się z dwóch umów – umowy przedwstępnej oraz umowy końcowej. Obie umowy powinny mieć formę aktu notarialnego.
Forma aktu notarialnego jest konieczna, jeżeli posiłkujesz się kredytem.
W umowie, poza standardowymi zapisami regulującymi postanowienia odnośnie budynku, działki, części wspólnych, ceny i terminu transakcji, strony muszą ustalić warunki spłaty zadłużenia oraz sankcje w przypadku odstąpienia od umowy, gdyby dług nie został spłacony.
Umowa przedwstępna zawierana jest pod warunkiem, że dług zostanie spłacony.
Czasami banki zgadzają się na przeniesienie części zadłużenia na inną nieruchomość właściciela. Czasami mamy do czynienia z więcej niż jedną hipoteką. Bardzo rzadko zdarzają się sytuacje, gdy wysokość hipoteki okazuje się być wyższa od wartości nieruchomości – wtedy należy przeanalizować dostępne opcje i sprawdzić czy w ogóle istnieje możliwość dokonania transakcji w sposób opłacalny dla kupującego.
Krok 3.
Gdy strony porozumiały się odnośnie warunków transakcji, a wierzyciel wyraził zgodę na spłatę, podpisywana jest umowa przedwstępna. W tym samym czasie na konto wierzyciela lub na konto właściciela przelewana jest pierwsza transza, pełniąca formę zadatku (zazwyczaj) lub zaliczki.
Ważne jest, aby sposób realizacji umowy był ustalony, jasny i zrozumiały. Z tego powodu polecamy przeprowadzać umowy w formie aktu notarialnego – notariusz będzie miał możliwość dostrzeżenia ewentualnych błędów i nieścisłości.
Od tej pory strony są zobowiązane do spłaty zadłużenia zgodne z umówionym sposobem.
Umowa przedwstępna może zarówno pełnić formę rezerwacyjną, jak i być warunkiem uruchomienia kredytu.
Jeżeli kupujesz nieruchomość za gotówkę, nic nie stoi na przeszkodzie, aby kwota zadatku oscylowała w zakresie kilku procent, a dopiero podczas umowy końcowej doszło jednocześnie do spłaty zadłużenia i dokonania płatności na rzecz właściciela.
Krok 4.
Po umowie przedwstępnej przychodzi czas na umowę końcową. W zależności od sposobu przeprowadzenia transakcji, w tym momencie może nastąpić kilka rzeczy w jednym czasie.
Kupujący na osobne konto spłaca zadłużenie właściciela zgodnie z zaświadczeniem od wierzyciela, które reguluje kwotę i sposób spłaty. Warto pamiętać, że właściciel nieruchomości nie ma dostępu do tego konta i nie może dysponować przelanymi pieniędzmi.
W tym momencie, jeżeli cena nieruchomości jest wyższa od kwoty zadłużenia, zbywca otrzymuje pozostałą kwotę na osobne, prywatne konto wskazane w umowie.
Dalej możliwe są trzy warianty:
- wierzyciel kieruje wniosek do sądu wniosek o wykreślenie hipoteki z działu IV Księgi Wieczystej;
- dłużnik na podstawie zaświadczenia od wierzyciela samodzielnie kieruje wniosek o wykreślenie hipoteki;
- notariusz sam kieruje wniosek do sądu, opisując całą sytuację w akcie notarialnym i powołując do aktu zaświadczenie od wierzyciela.
Preferujemy rozwiązanie numer 3 ze względu na większe bezpieczeństwo całej operacji. Notariusz dotrzyma wszelkich formalnych obostrzeń związanych z wniesieniem wniosku – mamy więc pewność, że ten etap zostanie przeprowadzony zgodnie z obowiązującymi regułami prawa i nie zostanie zakwestionowany przez sąd.
Takie rozwiązanie wiąże się jednak z wniesieniem dodatkowej opłaty w postaci taksy notarialnej za złożenie wniosku (co najmniej 600 zł). W opinii specjalistów nieruchomości przyjęło się, że koszt wniesienia wniosku powinna ponieść strona sprzedająca (w przeciwieństwie do innych kosztów notarialnych).
Krok 5.
Kupujący stał się właścicielem nieruchomości spłacając hipotekę dotychczasowego właściciela. Notariusz na podstawie czynności opisanych w akcie oraz kwitu mazalnego w ciągu 3 dni od sporządzenia aktu notarialnego kieruje wniosek do odpowiedniego wydziału ksiąg wieczystych o wykreślenie wpisu hipoteki z ksiąg.
Czas oczekiwania na wniosek ostatnimi czasy jest dłuższy i zależy od regionu. W Warszawie może trwać nawet 6 miesięcy, należy więc uzbroić się w cierpliwość.
Po tym czasie wpis z działu IV zostaje wykreślony i możemy w pełni cieszyć się nowym domem lub mieszkaniem.
Co, gdy chcę kupić mieszkanie zabezpieczone hipoteką posiłkując się kredytem?
W przypadku kredytowania sytuacja może się wręcz uprościć. Bank kredytobiorcy we własnym zakresie sprawdzi umowę i sposób przeprowadzenia transakcji oraz, jeżeli wierzycielem sprzedającego jest bank, porozumie się z bankiem sprzedającego.
W przypadku korzystania z kredytu, umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego jest wymogiem koniecznym. Po uzyskaniu zgody na spłatę zadłużenia i podpisaniu umowy przedwstępnej, należy udać się do banku w celu uruchomienia kredytu.
Co, gdy hipoteka jest w innej walucie niż polski złoty?
Jeżeli zobowiązanie jest w walucie obcej, sytuacja tylko nieznacznie się komplikuje. W tej sytuacji, na oświadczeniu wierzyciela musi dodatkowo znaleźć się pełna kwota do spłaty w polskich złotych. Kupujący ma pełne prawo znać całkowitą sumę, którą musi uiścić.
Jako, że kurs obcej waluty potrafi zmieniać się w trakcie dnia, należy liczyć się z tym, że całkowita kwota przelana na konto wierzyciela będzie minimalnie za duża albo zbyt mała. W przypadku dokonaniu nadpłaty bank zwraca nadwyżkę wpłacającemu.
Co w przypadku, gdy wysokość hipoteki przekracza wartość nieruchomości?
Jeżeli wartość nieruchomości jest niższa od wysokości zobowiązania, wtedy sytuacja znacznie się komplikuje. Bardzo dużo zależy od sytuacji finansowej sprzedającego i od jego możliwości do manewru. Każda z takich transakcji powinna być rozpatrywania indywidualnie.
Możliwe są różne rozwiązania:
- przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość sprzedającego;
- spłata części hipoteki i przeniesienie pozostałej części na inną nieruchomość;
- przeprowadzenie rozmów z wierzycielem/bankiem na temat anulowania części zobowiązania (nadwyżki od ceny nieruchomości);
- dopłata przez sprzedającego ponad cenę transakcyjną nieruchomości;
Jeżeli coś pozostało niejasne albo twój przypadek wymyka się ze standardowych ram, nie wahaj się skomentować!
Jeżeli natomiast zastanawiasz się nad sprzedażą lub zakupem nieruchomości obciążonej hipoteką i myślisz nad skorzystaniem z usług biura nieruchomości, zapraszamy do kontaktu.
źródła / podstawa prawna:
