Jak wypowiedzieć umowę najmu? Przewodnik dla właścicieli, wynajmujących i najemców.

Najem staje się w Polsce dominującą formą zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Najczęstszym rodzajem umowy jest zobowiązanie na czas oznaczony – najczęściej na 12 miesięcy z możliwością przedłużenia. Co jednak, gdy najemca chce zmienić miejsce zamieszkania lub gdy wynajmujący próbuje pozbyć się uciążliwego najemcy? 

Pomimo, że wypowiedzenie jest podstawową funkcją umowy najmu, świadomość odnośnie możliwości i warunków wypowiedzenia jest wciąż niewielka. Często zdarza się, że najemca lub właściciel próbuje jednostronnie wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas oznaczony, bez wiedzy, że czyni to niezgodnie z obowiązującym prawem.

Spis treści:

1. Wstęp
2. Umowa najmu na czas nieoznaczony
3. Jak wypowiedzieć umowę najmu przez najemcę
4. Jak wypowiedzieć umowę najmu przez wynajmującego
5. Podsumowanie

Dwa rodzaje umów i ustawa

W Polsce w kwestii wypowiedzenia można wyróżnić dwa rodzaje umów: umowę na czas oznaczony i na czas nieoznaczony.

Różnice pomiędzy nimi są dość oczywiste – umowę na czas oznaczony zawiera się w ściśle określonych ramach czasowych, zaś umowę na czas nieoznaczony od konkretnego momentu do chwili wypowiedzenia jej przez jedną ze stron, w ramach ustalonego sposobu lub na podstawie ogólnych przepisów.

Nad tymi dwiema umowami czuwa jednak Ustawa o ochronie praw lokatorów. W artykule 11 precyzuje dokładnie możliwości wypowiedzenia umowy przez wynajmującego (właściciela). Przepisy te są bezsprzecznie obowiązujące i każde kształtowanie ich inaczej zostanie uznane za bezskuteczne i do wypowiedzenia umowy nie dojdzie.

Ze względu na szczególną ochronę lokatorów oraz brak wymienionych wprost możliwości wypowiedzenia umowy najmu przez najemcę, najemca ma możliwość w miarę dowolnego kreowania tzw. warunków wypowiedzenia umowy najmu.  

Art. 673 par 3.

Istnieje jednak pewien wyjątek – jest nim art. 673 par. 3, który po ostatniej nowelizacji brzmi:

“Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.”

Pozwala on na pewną swobodę kształtowania umów najmu, zarówno po stronie najemcy, jak i wynajmującego. Rozwinięcie i przykłady warunków wypowiedzenia opartych na art. 673 przewijają się w dalszej części tekstu.

Umowa najmu na czas nieoznaczony

Poniżej opisujemy sytuacje związane przede wszystkim ze standardową umową najmu na czas oznaczony. To ona przysparza zazwyczaj najwięcej problemów. W przypadku umów najmu na czas nieoznaczony, sytuacja jest najczęściej jasna i intuicyjna. 

Obu stronom umowy na czas nieoznaczony przysługuje prawo do wypowiedzenie umowy zgodnie z terminem ustalonym w umowie. W innym przypadku obowiązują terminy ustawowe zawarte w Kodeksie Cywilnym.

Uwaga: w świetle orzecznictw sądów, jeżeli umowa na czas oznaczony zawiera zapis o wypowiedzeniu bez podania przyczyny, wtedy powinna być traktowana jako umowa zawarta na czas nieoznaczony, wraz ze wszystkimi konsekwencjami tegoż.

W niektórych sytuacjach nieco inaczej zachowuje się umowa najmu okazjonalnego, o której osobno piszemy tutaj.

Wypowiedzenie umowy najmu przez najemcę

Warunki wypowiedzenia najmu przez najemcę mogą być w miarę dowolnie kształtowane w umowie, pod warunkiem, że zostaną określone precyzyjnie, bez pozostawienia wątpliwości co do ich zaistnienia oraz będą niezależne od działań stron. Warunek zależny od działań najemcy lub właściciela może powodować chęć do w pełni zamierzonego i zaplanowanego zawczasu rozwiązania umowy.

Przykładem kształtowania warunków wypowiedzenia jest tzw. klauzula dyplomatyczna, stosowana najczęściej przy umowach najmu z ambasadami lub pracownikami korporacyjnymi wysokiego szczebla, która pozwala na wypowiedzenie umowy najmu w sytuacji, gdy pracownik zostanie oddelegowany lub straci kontrakt pracy.

Pewnym wyjątkiem od ścisłości i precyzji opisu warunków wypowiedzenia jest tzw. “ważna przyczyna”. Według orzecznictw dotyczących art. 673 § 3 KC, mieści się ona w dostępnych do użycia warunkach wypowiedzenia. Ta nieostrość i niepewność co do zaistnienia “ważnej przyczyny” w przypadku nieporozumienia na linii najemca – wynajmujący, będzie musiała być rozstrzygnięta przez sąd. Sam zapis jest jednak poprawny i akceptowalny, i nie prowadzi sam z siebie do bezskutecznego wypowiedzenia.

Jeżeli natomiast nie zostały sprecyzowane dodatkowe warunki, najemca ma prawo wypowiedzieć umowę na podstawie ogólnych przepisów Kodeksu Cywilnego i Ustawy o ochronie praw lokatorów, a więc jedynie w sytuacji, gdy zaistnieją szczególne sytuacje.

Szczególne sytuacje i dodatkowe opcje

Może się zdarzyć, że przyczyna wypowiedzenia leży w stanie technicznym lokalu lub w innej wadzie, która uniemożliwia lub znacząco utrudnia używanie lokalu.

W tym przypadku należy najpierw wezwać właściciela do usunięcia wad. Jeżeli pomimo zawiadomienia, wady pozostają nieusunięte, najemca może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia.

W sytuacji, gdy z powodu wad zagrożone jest bezpośrednio życie lub zdrowie lokatorów, umowę można wypowiedzieć w trybie natychmiastowym, jednak ciężar dowodowy spoczywa na najemcy. To znaczy, że w przypadku procesu, to najemca będzie musiał udowodnić, iż stan zagrażający życiu lub zdrowiu rzeczywiście zaistniał.

Porozumienie

Gdy żaden z powyższych warunków nie zachodzi, a mimo wszystko najemca chce wypowiedzieć umowę najmu, ostatnią deską ratunku jest tzw. porozumienie stron. Innymi słowy, należy dojść do kompromisu z właścicielem. 

W ramach swobody zawierania umów obie strony mogą zgodnie rozwiązać umowę w dowolnym czasie i z dowolnego powodu.

W praktyce, w zależności od rodzaju nieruchomości i sytuacji, właściciel może po prostu zgodzić się na wypowiedzenie umowy, zażądać czynszu za pozostałych x miesięcy lub poprosić o znalezienie innego najemcy.

Brak porozumienia

Co w sytuacji, gdy najemca wypowiada umowę bezprawnie i wypowiedzenie należy uznać za bezskuteczne?

W przypadku Polaków można skutecznie przed sądem dochodzić zapłaty pozostałej kwoty czynszu wynikającej z umowy do czasu jej obowiązywania. Podobnie ma się rzecz z obywatelami krajów Unii Europejskiej.

Jednak w przypadku obywateli spoza UE sprawa roszczeń znacząco się utrudnia i z naszej praktyki wynika, że wynajmujący najczęściej decydowali się “machnąć ręką”, w szczególności, że nieruchomości były pozostawione zazwyczaj w stanie dobrym i bez zniszczeń.

Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego

Ze względu na szczególną ochronę lokatorów w Polsce, możliwości wynajmujących są ściśle określone w Art. 11 Ustawy o ochronie lokatorów i jako takie są bezwzględnie obowiązujące. Podobnie jednak jak w przypadku najemców, w ramach swobody zawierania umów wynajmujący może precyzować dodatkowe, ścisłe warunki wypowiedzenia.

Według ustawy, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu, gdy:

Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

• pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
  

• jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

• wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

• używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 obowiązek udostępnienia lokalu ust. 4.

Widać więc, że o ile w umowie nie zostały sprecyzowane inne warunki, właściciel umowę najmu na czas oznaczony może wypowiedzieć tylko wtedy, gdy przepisy umowy zostały naruszone, mieszkanie używane jest niezgodnie z przeznaczeniem lub nastąpiła zaległość w płatnościach za co najmniej 4 miesiące (jeżeli czynsz jest rozliczany miesięcznie). 

Dodatkowe warunki

Wynajmujący może precyzować w umowie dodatkowe warunki wypowiedzenia. Muszą być one ściśle określone, precyzyjne, możliwe do obiektywnej oceny odnośnie ich zajścia i być niezależne od działań stron.

Wyjątkiem od powyższych wytycznych jest, podobnie jak w przypadku najemców, określenie możliwości wypowiedzenia w przypadku zajścia “ważnej przyczyny”. 

Dodatkowe warunki nie mogą stać w sprzeczności z Kodeksem Cywilnym oraz Ustawą o ochronie praw lokatorów oraz nie mogą ich nadpisywać. Należy też pamiętać, że najemcy są w Polsce szczególnie chronieni i w sytuacjach spornych pozycja wynajmującego jest osłabiona.

Brak uwzględnienia dodatkowych warunków wypowiedzenia będzie skutkował niemożliwością wypowiedzenia umowy najmu na czas oznaczony, o ile nie zajdą szczególne sytuacje opisane w ustawie.

Przy zwykłej umowie najmu należy też brać pod uwagę szczególną ochronę lokatorów w okresie od 1 listopada do 31 marca oraz osób przewlekle chorych, niepełnosprawnych lub w ciąży. Wypowiedzenie umowy będzie skuteczne, ale w przypadku eksmisji lub trudnych lokatorów, o wiele lepszym rozwiązaniem będzie umowa najmu okazjonalnego ze względu na klauzulę o poddaniu się egzekucji.

Gdy właściciel chce zamieszkać w wynajmowanym mieszkaniu

Ustawa precyzuje dokładnie sytuację, gdy właściciel wynajmowanego mieszkania chciałby się do niego wprowadzić. Wynajmujący może wtedy wypowiedzieć umowę na następujących warunkach:

• jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny;

• jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego.

Powyższe warunki dotyczą nie tylko właściciela, ale również jego wstępnych, zstępnych, współmałżonka i osoby, co do której właściciel ma obowiązek alimentacyjny.

Jeśli jednak właściciel (lub osoba przez niego wskazana) nie zamieszka w przedmiotowym lokalu lub wyprowadzi się przed upływem pół roku, najemca ma prawo do powrotu do lokalu i zwrotu kosztów poniesionych na przeprowadzkę lub do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku.

Właściciel może być też obowiązany do zapłaty lokatorowi kary ustawowej w wysokości 15% wartości odtworzeniowej lokalu.

Gdy najemca jest problematyczny, ale z innego (ważnego) powodu

Narzędziem „ostatniej szansy” jest powództwo cywilne o rozwiązanie stosunku prawnego i opróżnienie lokalu wytoczone lokatorowi przez wynajmującego, współlokatora, sąsiada lub osoby, która użytkuje części wspólne zamieszkiwanej nieruchomości.

Zanim jednak sprawa trafi do sądu, wynajmujący musi wykazać iż próbował dojść do porozumienia z najemcą. Dopiero wtedy, gdy porozumienie jest niemożliwe, a sytuacja godzi w interes wynajmującego lub jego rodziny (wstępnych, zstępnych, współmałżonka) można skierować wniosek do sądu.

Podsumowanie

Zarówno właściciel jak i najemca powinni przed podpisaniem umowy dokładnie przeanalizować swoją sytuację i zabezpieczyć się na przyszłość. Częstą praktyką w umowach najmu jest zapis:

“Umowa zostaje zawarta na czas oznaczony na 12 miesięcy z jednomiesięcznym terminem wypowiedzenia”

który rodzi więcej problemów niż ich rozwiązuje. Uznaje się powszechnie, że takie sformułowanie wypowiedzenia jest bezskuteczne zarówno (i w szczególności) z perspektywy wynajmującego, jak i najemcy. 

Należy pamiętać o tym, że wynajmujący ma ograniczone możliwości wypowiedzenia umowy najmu na czas oznaczony. Zabezpieczeniem jest zawarcie dodatkowych, ściśle określonych warunków wypowiedzenia, podpisywanie umowy, w której stroną jest obywatel Polski lub kraju należącego do Unii Europejskiej oraz korzystanie z umowy najmu okazjonalnego.

My w szczególności polecamy utrzymywanie dobrej relacji z najemcą i wynajmującym i w ważnych przypadkach dążenia do porozumienia stron. To najszybsza i najmniej kosztowna droga dojścia do porozumienia.

Najemca z kolei może z większą swobodą proponować własne warunki wypowiedzenia i domyślnie przysługuje mu więcej praw. Takie rozwiązania jak “klauzula dyplomatyczna”, “ważna przyczyna” lub nawet katalog wydarzeń, które uruchamiałyby wypowiedzenie, są w przypadku niektórych nieruchomości powszechnie przyjmowane i akceptowane.

Należy jednak pamiętać, że warunki te powinny być maksymalnie ścisłe i doprecyzowane oraz być możliwie niezależne od działań stron umowy.

Jakub Nicieja
House of Warsaw – Biuro Nieruchomości. 

Nie znalazłeś/aś informacji, których szukasz? Pozostaw komentarz pod artykułem, postaramy się odpowiedzieć!