Prawa i obowiązki najemcy oraz wynajmującego mieszkanie

Podczas najmu mieszkania zarówno wynajmujący, jak i najemca, zobowiązani są do przestrzegania ogólnych przepisów wynikających z ustawy o ochronie praw lokatorów i kodeksu cywilnego. Poznaj jakie prawa i jakie obowiązki ciążą na najemcy oraz wynajmującym lokal mieszkalny.

Przejdź do tematu:

1. Obowiązki najemcy
2. Obowiązki wynajmującego
3. Naprawy w lokalu
4. Remont
5. Podnajem i użyczenie
6. Podniesienie czynszu
7. Sprzedaż lokalu z najemcą
8. Zastaw na rzeczach najemcy

Najemca przede wszystkim zobowiązany jest do:

• regularnego opłacania czynszu najmu i/lub dodatkowych opłat na poczet mediów, według sposobu określonego w umowie
• używania mieszkania zgodnie z ustalonym przeznaczeniem lub jeżeli nie zostały poczynione szczegółowe ustalenia – w sposób odpowiadający specyfice lokalu
• dbania o porządek i stan techniczny lokalu oraz części wspólnych wynikających z normalnego użytkowania oraz o niezakłócanie spokoju innym użytkownikom nieruchomości

Złamanie jednego z tych postanowień może doprowadzić do natychmiastowego rozwiązania umowy najmu bez zachowania ustawowych terminów wypowiedzenia i obciążenia najemcę adekwatnymi kosztami.

Więcej o rozwiązaniu umowy najmu przez najemcę piszemy tutaj.

Wynajmujący przede wszystkim zobowiązany jest do:

• utrzymania stanu technicznego lokalu, w szczególności w zakresie funkcjonowania instalacji i urządzeń związanych z budynkiem (prąd, gaz, woda, kanalizacja, dźwigi etc.)
• wydania lokalu w stanie ustalonym w umowie i nie zagrażającym życiu i zdrowiu lokatorów
• utrzymania lokalu w ww. stanie

Najemca zamieszkujący w mieszkaniu, które naraża go na uszczerbek na zdrowiu lub życiu może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia. W przypadku wad o niższym priorytecie powinien najpierw wezwać właściciela do przywrócenia mieszkania lub budynku do odpowiedniego stanu.

Więcej o rozwiązaniu umowy najmu przez wynajmującego piszemy tutaj.

Naprawy

Może się zdarzyć, że w trakcie trwania umowy najmu zaistnieje konieczność dokonania poważnej naprawy np. instalacji elektrycznej lub wodno-kanalizacyjnej, bez której korzystanie z lokalu będzie znacząco utrudnione lub niemożliwe. W takim przypadku, najemca powinien w pierwszej kolejności powiadomić właściciela o usterce i poprosić go o dokonanie naprawy.

Jeżeli awaria zagraża bezpieczeństwu lub zdrowiu lokatorów albo sąsiadów (np. w przypadku zalania), najemca ma prawo dokonać działań na własną ręką, a potem żądać zwrotu poniesionych kosztów lub odjęcia ich od czynszu najmu za kolejne miesiące. Dodatkowo, jeżeli na skutek awarii lub remontu zamieszkiwanie w mieszkaniu jest niemożliwe, najemca może wezwać wynajmującego do zwrotu czynszu za dany okres.

Wynajmujący zobowiązany jest do naprawienia wady, o ile wynika ona z normalnego użytkowania i nie została spowodowana bezpośrednimi działaniami najemcy oraz gdy nie zalicza się do tzw. „drobnego nakładu”, o czym niżej. (Art. 6a Ustawy o ochronie praw lokatorów)

Szczegółowe ustalenia odnośnie podziału obowiązków na linii najemca – właściciel mogą zostać poczynione podczas podpisywania umowy najmu. Jeżeli natomiast umowa najmu nie reguluje odpowiedzialności za szkody, należy posiłkować się ogólnymi przepisami wynikającymi z Kodeksu Cywilnego i Ustawy o ochronie praw lokatorów.

Nakłady drobne

Art. 662 KC brzmi:

§ 2. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę.
§ 3. Jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego

Zgodnie z art. 662 par. 2 kodeksu cywilnego, drobne nakłady obciążają najemcę. Do drobnych nakładów należą przede wszystkim: drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych (np. cieknący kran lub uszkodzona spłuczka), malowanie ścian, drobne uszkodzenia podłóg lub wykładziny, drobne naprawy wewnętrznych części okien i drzwi wejściowych.

Najemca jednak co do zasady nie ponosi odpowiedzialności za uszkodzenia elementów wynikających tylko i wyłącznie z normalnego zużycia. Dotyczy to między innymi urządzeń RTV/AGD, mebli oraz wyposażenia, o ile nie zaliczają się do drobnego nakładu. Najemca nie powinien więc płacić za uszkodzenia parkietu, wykładziny lub zmywarki, jeżeli wynikają one z naturalnego zużycia materiałów, ale zapłaci na przykład za zabrudzenia na ścianach albo uszkodzone przez zwierzęta meble.

Rozwiązaniem dla najemców może być wykupienie ubezpieczenia OC najemcy, które pokryje ewentualne straty, a wszelkie wątpliwości odnośnie podziału odpowiedzialności sugerujemy regulować w umowie najmu.

Remont

Wada lokalu

Właściciel zobowiązany jest wydać najemcy lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ten stan przez cały okres obowiązywania stosunku najmu. Dlatego też, jeżeli lokal z tytułu wad okazuje się być po przekazaniu niezdatny do użytku (np. wadliwe działanie instalacji elektrycznej, zalanie, grzyb), właściciel powinien doprowadzić lokal do stanu używalności.

W przeciwnym razie najemca będzie miał prawo do dokonania naprawy na koszt właściciela lub w konsekwencji do rozwiązania umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Wyjątkiem od tej reguły jest sytuacja, w której najemca został poinformowany o stanie lokalu i mimo tego zdecydował się na podpisanie umowy najmu.

Dostosowanie pod własne potrzeby

Jeżeli najemca chciałby dostosować lokal pod swoje potrzeby, wszystkie prace powinien ustalać z wynajmującym. Dobrą praktyką jest zawarcie w umowie najmu listy dozwolonych prac w mieszkaniu (np. wbijanie gwoździ w ścianę, zmiana malowania, wymiana mebli i oświetlenia etc.).

Gdy najemca zdecyduje się na wykonanie remontu bez porozumienia i zgody właściciela, może zostać poproszony o przywrócenie stanu sprzed remontu na własny koszt.

Podnajem i użyczenie

Jeżeli w umowie nie zostało sprecyzowane inaczej, najemca nie ma prawa oddać lokalu w podnajem, ani go użyczyć. W tym celu potrzebna jest wyraźna zgoda wynajmującego. Podnajem bez pozwolenia może skutkować wypowiedzeniem umowy najmu w trybie natychmiastowym bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Od tej reguły istnieje jeden wyjątek – najemca może użyczyć lokalu osobie, wobec której jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.

Podniesienie czynszu

Podwyżka czynszu, w szczególności przy najmach długoterminowych, jest naturalną konsekwencją wzrostu gospodarczego i sytuacji na rynku nieruchomości. Prawo przewiduje możliwość podwyższenia czynszu, jednak stawia przed wynajmującym kilka obostrzeń, aby chronić lokatorów przed wyzyskiem i nieuczciwymi praktykami.

W praktyce obostrzenia te są na tyle rygorystyczne, że w normalnej sytuacji jedyną możliwością podwyższenia czynszu jest albo porozumienie z najemcą, albo rozwiązanie i podpisanie nowej umowy najmu.

Według ustawy, aby wprowadzić podwyżkę czynszu, wynajmujący musi najpierw wypowiedzieć obecny czynsz z minimalnym trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia lub dłuższym, jeśli strony uzgodniły inaczej. Nowy czynsz będzie obowiązywał od pierwszego dnia następującego miesiąca.

Wspomogę się wyimaginowanym obrazem Pana Krzysztofa, właściciela 55-metrowego mieszkania w Warszawie.

Jeżeli Pan Krzysztof chciałby podnieść czynsz najmu w wynajmowanym lokalu, musi przedłożyć lokatorowi na piśmie wypowiedzenie obecnego czynszu. Jeżeli przedłoży je najemcy 6 sierpnia 2019 roku, nowe opłaty będą obowiązywały od 1 grudnia 2019 roku, chyba że w umowie zawarto dłuższy okres niż trzy miesiące.

Czynsz można podnieść maksymalnie raz na sześć miesięcy od dnia poprzedniej zmiany wysokości opłat. Oznacza to, że jeżeli Pan Krzysztof wypowiedział wysokość czynszu w sierpniu 2019 roku, kolejne pismo o podwyżce będzie mógł przedłożyć dopiero 1. czerwca 2020 roku (bo ostatnia zmiana opłat przebiegła 1 grudnia 2019).

Zgodnie z ustawą, czynsz po podwyżce nie może po przekroczyć 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Wartość odtworzeniowa lokalu to iloczyn powierzchni nieruchomości i wskaźnika odtworzenia metra kwadratowego (czyli po prostu kosztu budowy), który ustalany jest przez samorząd i aktualizowany co pół roku.

Wynajmujący może podwyższyć czynsz o wyższą sumę, gdy:

• przychody z najmu nie wystarczają do pokrycia wydatków niezbędnych do utrzymania lokalu
• nie wykazuje zysku z tytułu najmu (jego koszty są większe lub równe przychodom)
• nie wykazuje odpowiedniej stopy zwrotu (otrzymuje mniej niż 1,5% kosztów zakupu/budowy lokalu, mniej niż 10% nakładów remontowych)

Jak obliczyć maksymalną możliwą wysokość podwyżki czynszu?

Jeżeli Pan Krzysztof chciałby zobaczyć o ile może podnieść wysokość czynszu, musi najpierw znaleźć obowiązującą stawkę wartości odtworzeniowej metra kwadratowego. W przypadku Warszawy i województwa mazowieckiego wystarczy wejść pod link: o tutaj.

Dla Warszawy stawka wynosi 6031,58 zł. Pan Krzysztof potrzebuje 3% tej kwoty, mnoży więc 3% * 6031,58, co daje kwotę 180,95 zł. Teraz musi pomnożyć 180,95 zł przez powierzchnię lokalu.  Wiemy, że wynajmuje dwupokojowe mieszkanie o pow. 55 m². Iloczyn 180,95 zł * 55 wynosi 9925, 25 zł, co daje roczny maksymalny przychód z najmu. Teraz trzeba podzielić 9925,25 zł przez 12 miesięcy co daje kwotę 827,10 zł. Jeżeli miesięczny przychód z najmu przekracza tę kwotę, wynajmujący może podwyższyć czynsz tylko w wyjątkowych (wskazanych wyżej) sytuacjach.

Oczywiście czynsze najmu regulowane są na zasadzie wolnorynkowej, dowolnie pomiędzy stronami. Dlatego w praktyce jedynym rozsądnym rozwiązaniem podniesienia czynszu jest obopólne porozumienie stron lub zawarcie nowej umowy najmu.

Sprzedaż lokalu z najemcą

O ile strony w umowie nie zastrzegły inaczej, wynajmujący ma prawo sprzedać nieruchomość z obowiązującym kontraktem najmu. Taką sytuację przewidują odpowiednie przepisy Kodeksu Cywilnego.

§ 1. W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.

§ 2. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.

Z perspektywy najemcy sprzedaż lokalu nie powinna nieść za sobą żadnych zmian. Jeżeli strony podpisały formalnie poprawną umowę na czas oznaczony (trochę o umowach najmu piszemy tutaj), to nowy nabywca musi respektować wszystkie jej zapisy.

Uwaga dla nabywców mieszkania z kontraktem najmu – często w umowach na czas oznaczony zawiera się zapis „umowa zostaje zawarta na czas …. z możliwością wypowiedzenia z zachowaniem jednomiesięcznego terminu wypowiedzenia”. W 99% przypadków taka klauzula jest bezskuteczna, a z rozwiązaniem umowy trzeba będzie poczekać do upłynięcia terminu jej trwania.

Więcej o pułapkach i mitach na temat wypowiedzenia umowy najmu napisaliśmy tutaj.

Jeżeli jesteś najemcą i podejrzewasz, że właściciel ma zamiar sprzedać nieruchomość nie masz się czego obawiać. Mając ochotę pozostać w mieszkaniu na dłużej warto byłoby pomyśleć o podpisaniu umowy na czas oznaczony z obecnym właścicielem jeżeli jeszcze takiej nie posiadasz lub obecna przeszła na czas nieoznaczony.

Prawo zastawu na rzeczach najemcy

Gdy wynajmujący ma problemy z nierzetelnym najemcą zalegającym z czynszem, zazwyczaj wspomina się o ustawowych możliwościach rozwiązania umowy, najmie okazjonalnym lub o doprowadzeniu do skutecznej egzekucji. Znacznie mniej popularnym i mniej znanym narzędziem jest tzw. zastaw na rzeczach najemcy.

Zgodnie z art. 670 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu.

Zastaw powstaje z chwilą powstania zaległości w spłacie czynszu lub dodatkowych opłat (zależnych od najemcy) i dotyczy wszystkich ruchomości możliwych do poddania egzekucji, które znajdują się w wynajmowanym lokalu i są własnością lub współwłasnością dłużnika.

Zastaw wygasa z chwilą spłaty zaległości lub usunięcia rzeczy z mieszkania. Usunięcie rzeczy jest kwestią szczególnie problematyczną dla wynajmującego, gdyż najemca może po prostu pozbyć się wszystkich wartościowych przedmiotów. Wynajmujący może co prawda temu zapobiegać, lecz nie trudno wyobrazić sobie potencjalne reperkusje.

Sam proceder zaspokojenia zaległości z rzeczy ruchomych też nie należy do prostych i szybkich. W pierwszej kolejności należy pozwać najemcę, potem uzyskać prawomocny wyrok, a następnie wystąpić z wnioskiem o wszczęcie postępowania egzekucyjnego. Dopiero wtedy komornik może przeprowadzić licytację z zastawu i uzyskane środki przeznaczyć na przynajmniej częściową spłatę zadłużenia.

Jeżeli masz pytania lub wątpliwości odnośnie praw i obowiązków przysługujących najemcy i wynajmującemu, zamieść komentarz, odpowiemy!