Koniec użytkowania wieczystego od 2019 roku

Od 1 stycznia 2019 roku wszyscy użytkownicy wieczyści staną się pełnoprawnymi właścicielami. Zmiana dotyczy gruntów pod budynkami mieszkalnymi, czyli zarówno bloków, spółdzielni, jak i domów jednorodzinnych.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Na czym polega zmiana użytkowania wieczystego we własność?
• Co dokładnie ulega zmianie?
• Ile przeciętnego Kowalskiego będzie kosztować przekształcenie?
• Jakie są konsekwencje tych zmian?

Na czym polegają zmiany? Jaki będzie koszt?

Wszystkie osoby oraz podmioty, które do tej pory figurowały jako użytkownicy wieczyści, dostaną użytkowaną nieruchomość we własność. Dotychczasowe opłaty za użytkowanie wieczyste zostaną zastąpione opłatami rocznymi (tak zwaną „opłatą przekształceniową”), których wysokość będzie równa wysokości opłat za użytkowanie w dniu 31 grudnia 2018 roku.

Domyślnie, opłaty roczne będzie trzeba płacić przez kolejne 20 lat. Dlatego, jeżeli ktoś za użytkowanie wieczyste płacił 500 zł, będzie musiał w ciągu 20 lat zapłacić skarbowi państwa lub samorządowi 10 000 zł. Ta opłata będzie mogła być waloryzowana wskaźnikami GUSu (np. poziomem inflacji).

Będzie można jednak zapłacić całość tej sumy za pomocą jednorazowej transzy. W tym przypadku obowiązywać będzie bonifikata. Jak wysoka? To zależy, kto do tej pory był właścicielem gruntu.

Wysokość bonifikaty.

Jeżeli właścicielem gruntu był skarb państwa, to bonifikata wyniesie maksymalnie 60%. Z każdym kolejnym rokiem będzie maleć o 10 punktów procentowych. Zgodnie z powyższym przykładem, zamiast płacić 10 000 zł w ciągu 20 lat, możemy zapłacić 6 000 zł jednorazowo, jeżeli wpłaty dokonamy w 2019 roku. W kolejnym roku obowiązywać będzie już tylko 50% bonifikaty.

Jeżeli natomiast właścicielem gruntu była gmina, wysokość bonifikaty zostanie ustalona odpowiednią uchwałą. Dla przykładu, nieruchomości, których właścicielem było miasto stołeczne Warszawa, zostały objęte bonifikatą sięgającą nawet 99%.

Po wykupieniu gruntu kosztem dla właściciela będzie coroczna opłata za podatek od gruntu.

Jaki był problem z użytkowaniem wieczystym?

Ustawa odpowiada na problemy związane z użytkowaniem wieczystym. Przede wszystkim problem dotyczył bardzo powolnej procedury przekształcenia użytkowania we własność – w przypadku budynków wielolokalowych potrzebna była zgoda przynajmniej połowy użytkowników. W przeciwnym razie należało wejść na drogę sądową.

Dodatkowo, gmina mogła podnieść opłatę za użytkowanie wieczyste w dowolnie uznanej dla siebie kwocie. W przypadku Warszawy problem dotyczył m.in. mieszkańców Ursynowa, którzy spotykali się z wysokimi i skokowymi podwyżkami. Często wysokość opłat znacząco różniła się pomiędzy dwoma, sąsiadującymi gruntami, leżącymi na tej samej ulicy. Do zmiany opłaty konieczne było przeprowadzenie wyceny gruntu, która gminie zajmowała zazwyczaj kilka lat. Dlatego też jeden grunt w oczach gminy nagle zyskiwał na wartości i opłata za użytkowanie rosła, a drugi – jeszcze niewyceniony na nowo – dalej pozostawał tańszym gruntem.

Wysokość dotychczasowych opłat:

– 0,3% od nieruchomości przeznaczonej na cele związane z obronnością, pod budowę obiektów sakralnych albo na działalność charytatywną

– 1% na cele rolne, mieszkaniowe albo działalność sportową

– 2% na działalność turystyczną

– 3% na pozostałe cele (np.: garaże lub lokale usługowe)

Jakie będą konsekwencje zamiany użytkowania we własność?

Problem ze sprzedażą w 2019 roku.

Do sprzedaży uwłaszczonej nieruchomości potrzebny będzie dokument potwierdzający uwłaszczenie. I choć do faktu zmiany prawa własności dojdzie z automatu w dniu 1 stycznia 2019 roku, to na zaświadczenie trzeba będzie poczekać. Urzędy bowiem na przygotowanie zaświadczenia dostały ustawowe 12 miesięcy. Czas ten będzie można skrócić do 4 miesięcy, jeżeli o dokument wnioskować będzie właściciel oraz uiści opłatę 50 zł.

Dlaczego to zaświadczenie jest tak ważne? Użytkowanie wieczyste będzie dalej przez pewien czas figurowało w księdze wieczystej, dlatego bez dokumentu poświadczającego nabycie prawa własności, notariusz nie przygotuje umowy. To jedyny dokument, na podstawie którego będzie można oficjalnie określić właściciela gruntu.

Przekształcenie dotyczy około 2,5 mln użytkowników wieczystych w całym kraju oraz deweloperów, którzy rozpoczęli, ale jeszcze nie oddali do użytkowania lokali leżących na gruntach objętych ustawą. Może się zatem okazać, że pierwsze miesiące obowiązywania ustawy całkowicie zablokują transakcje sprzedaży zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym, ze względu na niemożność przygotowania aktu notarialnego.

Uproszczone zaświadczenie o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność.

Ze względu na ten problem, rząd planuje nowelizację przepisów, w której zostanie wprowadzone tak zwane „uproszczone zaświadczenie o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność”. Dokument zostanie utworzony na potrzeby dokonywania transakcji i będzie zawierał informacje niezbędne dla notariusza w celu dokonania sprzedaży. Urzędy będą miały maksymalnie 30 dni na wydanie uproszczonego zaświadczenia.

Jak wygląda własność gruntów w centrum Warszawy?

Co z gruntami pod handel i usługi?

Użytkowanie wieczyste gruntów komercyjnych pozostanie obowiązujące przynajmniej do 2021 roku, ze względu na konieczność konsultacji zmiany prawa z Komisją Europejską.

Co dalej? Czyli wstęp do podatku katastralnego.

Zmiany, w szczególności tam, gdzie samorządy udzieliły bardzo wysokich bonifikat do opłaty przekształceniowej, są dla użytkowników wieczystych dość pozytywne. W dłuższej perspektywie mogą oznaczać znaczne oszczędności w domowym budżecie oraz klarowną sytuację w przypadku sprzedaży lub dziedziczenia.

Wielu ekspertów podkreśla jednak, że te zmiany, które przecież długoterminowo uszczuplają budżety gmin oraz skarbu państwa, są kolejnym krokiem do wprowadzenia w Polsce podatku katastralnego od nieruchomości mieszkalnych.

Wysokość podatku.

Podatek katastralny w Polsce istnieje od niedawna i dotyczy jedynie komercyjnych budynków biurowych oraz handlowo – usługowych, których wartość początkowa wynosi ponad 10 mln. Właściciele takich obiektów płacą 0,42% od nadwyżki liczonej od 10 mln złotych (jeżeli wartość obiektu wynosi 20 mln – należny podatek to 42 000 zł).

Wraz z upowszechnieniem się własności gruntów należy spodziewać się prac w celu wprowadzenia podatku katastralnego w Polsce. Również od nieruchomości mieszkalnych i gruntów rolnych. Nie jest na razie wiadoma ani forma, ani wysokość nowego podatku, ale należy się spodziewać, że będzie ona zbliżona do dotychczasowych rocznych opłata z tytułu użytkowania wieczystego.

źródło: miir.gov.pl