Nowy Polski Ład a rynek nieruchomości

czyli zmiana reguł w trakcie gry

Wynajmujesz nieruchomość pod wynajem? Powinieneś zainteresować się zmianami w przepisach, które proponowane są w Nowym Polskim Ładzie. W szczególności, jeśli planowałeś skorzystać z odliczeń od uzyskanych przychodów.

Myślisz o zakupie lub sprzedaży mieszkania? Wygląda na to, że rząd zamierza przeznaczyć kolejne miliardy na stymulowanie zakupów. Czy Polski Ład wpłynie znacząco na rynek nieruchomości?

(Jeżeli) Polski Ład wejdzie w życie w obecnym kształcie (a przekonamy się o tym niebawem), zmiany będą dotyczyć:

• wynajmujących lokale mieszkalne *inwestycyjnie*, nawet w kontekście pojedynczego lokalu
• osób prowadzących działalność gospodarczą we własnych nieruchomościach
• pośrednio najemców, którzy będą poszukiwać nieruchomości do wynajmu w 2022 r.
• pośrednio nowych kupujących nieruchomości mieszkaniowe
• około 80 000 rodzin, które zyskają nowe narzędzia pomocowe związane z zakupem lub wynajmem nieruchomości

Poniższy tekst składa się z następujących punktów:

Treści spis:

1. Koniec z zasadami ogólnymi. Witaj ryczałcie.
2. Gwarancje kredytowe.
   1. Mieszkanie bez wkładu własnego.
   2. Spłata rodzinna.
3. Bon mieszkaniowy.
   1. Społeczny.
   2. Rodzinny.
4. Społeczna Agencja Najmu
5. Podsumowanie. Skutki i efekty.

Koniec z „zasadami ogólnymi”.

Witaj ryczałcie.

Od 2022 r. zniknie możliwość wyboru skali podatkowej dla wynajmu prywatnego, a tym samym odpisywania kosztów prowadzenia działalności (media, remonty, koszty wyposażenia, koszty obsługi, amortyzacja).

W 2021 r. z wynajmu prywatnego rozliczało się ok. 200 tys. podatników (źródło: money.pl). Zakładając, że byli to podatnicy racjonalni, przymusowe przejście na ryczałt oznacza dla nich wyższe podatki, a co za tym idzie:

• niższe przychody z wynajmu
• wyższe koszty najmu dla najemców.

Ustawodawca nie planuje okresu przejściowego, a przepisy będą obowiązywały wszystkich, nie tylko nowych nabywców nieruchomości.

To samo dotyczy przedsiębiorców.

Przedsiębiorcy, pomimo prowadzenia działalności (i rozliczania się na zasadach ogólnych bądź liniówce), stracą możliwość dokonywania odpisów amortyzacyjnych.

Dotyczy to przede wszystkim przedsiębiorców, którzy zakupili nieruchomość mieszkalną na potrzeby firmy oraz przedstawicieli krótkiego najmu (airbnb, booking), który to swoją drogą dalej nie doczekał się odrębnych regulacji.

Droższe zatem stanie się prowadzenie działalności w lokalach mieszkalnych.

Jak obecnie wygląda opodatkowanie ryczałtem?

Dla przypomnienia, obecne stawki ryczałtu wynoszą odpowiednio:

• 8,5% od uzyskanego przychodu do 100 000 zł
• 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł

Kwoty te nie będą rewaloryzowane.

Projekt „Nowego Polskiego Ładu” nie przewiduje w tym zakresie żadnych przepisów przejściowych ani wyłączeń.

Gwarancje kredytowe

, czyli „mieszkanie bez wkładu własnego”.

Program „mieszkanie bez wkładu” będzie dotyczył tych osób, które posiadają wymaganą zdolność kredytową, ale nie dysponują gotówką pod wkład własny.

BGK zagwarantuje bankom kwotę do 100 000 zł (maks. 40% wartości nieruchomości) przez 15 lat. Innymi słowy, jeżeli hipoteka przestanie być spłacana, bank odzyska od państwa gwarantowaną część długu.

Kto może wziąć udział w „mieszkaniu bez wkładu”?

Kryterium 1:

• małżeństwo
• osoba samotnie wychowująca przynajmniej 1 dziecko
• osoba z niepełnosprawnością

Kryterium 2:

• wiek od 20 do 40 lat (jeżeli małżeństwo – jeden ze współmałżonków)
• ustawodawca przewiduje maksymalny koszt metra kwadratowego nieruchomości

Nabywana nieruchomość nie będzie ograniczeniem. Finansowany będzie zakup nieruchomości:

• z rynku pierwotnego
• z rynku wtórnego
• gruntowej (budowa własnego domu)

Aby móc skorzystać z programu, trzeba będzie spełnić wszystkie kryteria.

Szacuje się, że w Polsce jest około 80 000 potencjalnych beneficjentów gwarancji kredytowych. 

Spłata rodzinna

Gwarancje kredytowe to nie wszystko.

Jeżeli beneficjentom programu urodzi się drugie dziecko, BGK pomoże w spłacie części gwarantowanego kredytu.

Drugie dziecko będzie warte 20 tys. zł, a każde kolejne 60 tys. zł.

Spłata rodzinna będzie obowiązywać tylko urodzenia po wprowadzeniu programu. Maksymalna suma spłaty rodzinnej jest równa wkładowi własnemu gwarantowanemu przez BGK.

Droższy kredyt

Jednak w oczach banku, osoba która będzie chciała nabyć mieszkanie przy kredycie 95-100% LTV, będzie postrzegana jako większe ryzyko. Za wyższą oceną ryzyka podążą większe koszty kredytu i wyraźnie większa rata.

Mówimy tu o racie wyższej o kilkaset złotych w skali miesiąca i o całkowitych zobowiązaniach dla banku większych o ponad 100 000 zł (względem kredytu z 20% wkładem własnym).

Bon Mieszkaniowy

Nowy Polski Ład w zakresie nieruchomości przewiduje instytucje bonu mieszkaniowego. Bon mieszkaniowy będzie miał dwie postaci – społeczny oraz rodzinny – i będzie polegał na jednorazowych, bezzwrotnych dotacjach.

Społeczny bon mieszkaniowy

W wysokości od 5 do 40 tys. złotych:

• 5 tys. zł dla singli
• 10 tys. zł dla małżeństw bezdzietnych
• 25 tys. zł dla małżeństw z jednym dzieckiem
• 40 tys. zł dla małżeństw z dwojgiem dzieci

Żeby skorzystać z bonu mieszkaniowego, należy spełnić poniższe warunki:

Kryterium 1:

• bez własnego mieszkania
• bez praw do lokalu spółdzielczego
• nie mieć podpisanej umowy deweloperskiej ani ekspektatywy
• nie posiadać zdolności kredytowej na zakup nieruchomości

Kryterium 2:

bon będzie można wydać tylko i wyłącznie na dwa cele:

• na TBSy lub SIMy
• na wkład mieszkaniowy w spółdzielni mieszkaniowej

Społeczny bon mieszkaniowy przewiduje kryterium dochodowe.

Rodzinny bon mieszkaniowy

Z rodzinnego bonu mieszkaniowego będą mogły skorzystać tylko rodziny z co najmniej 3 dziećmi lub zamieszkujące wraz z osobami z niepełnosprawnościami.

Będzie można uzyskać od 55 do 145 tys. zł. 

Jego wysokość zależeć będzie od:

• liczby dzieci
• faktu posiadania nieruchomości
• powierzchni posiadanej nieruchomości

Jeżeli rodzina posiada dom lub mieszkanie, a jego powierzchnia przekracza 65 m2, bon wyniesie 55 tys. zł.

Każde kolejne dziecko ponad 3 zwiększy pulę dofinansowania o 15 tys. zł.

Jeżeli rodzina nie posiada mieszkania lub domu, albo gdy jego powierzchnia nie jest większa niż 65 m2, bon wyniesie 100 tys. zł.

Każde kolejne dziecko ponad 3 zwiększy pulę dofinansowania o 15 tys. zł.

Bon będzie można wykorzystać tylko na:

• TBSy lub SIMy
• wkład mieszkaniowy do spółdzielni mieszkaniowej
• zakup mieszkania lub domu jednorodzinnego
• budowę domu jednorodzinnego

Rodzinny bon mieszkaniowy nie przewiduje kryterium dochodowego.

Bony będzie można realizować za pomocą banku, tylko na konkretne cele. Nie będzie można nimi dysponować w formie gotówki.

O przyznawaniu bonów zadecyduje ZUS.

Społeczna Agencja Najmu

Społeczne Agencje Najmu mają być instytucjami zapewniającymi „bezpieczny najem z niskim czynszem”.

W praktyce SANy mają być podnajemcami, ale z rządowymi gwarancjami.

Agencja będzie wynajmować mieszkanie od prywatnego właściciela na preferencyjnych warunkach.

Rząd liczy, że Agencje wynegocjują preferencyjne stawki, podpisując wieloletnią umowę z rządowymi gwarancjami czynszowymi, gwarancjami utrzymania dobrego stanu lokalu oraz zwolnieniom z VAT dla właścicieli.

„Klientami” Społecznej Agencji Najmu będą osoby wskazane przez gminy.

Docelowo SAMy mają rozładować kolejki oczekujących na najem mieszkania gminnego/socjalnego i zastąpić mieszkania komunalne.

Skutki, efekty i podsumowanie

Poprzednie programy rządowe nie cieszyły się popularnością i po latach funkcjonowania w ciszy ogłaszano ich upadek.

Nowy Polski Ład aspiruje do zmiany tej tendencji. Szacuje się, że programem dopłat objętych będzie ponad 80 000 beneficjentów (rodzin i singli), a na same bony mieszkaniowe i społeczne rząd przeznaczy ponad 1 mld zł rocznie.

Dla porównania, program 500+ pochłania 33 mld rocznie, a propozycje zwiększonego dofinansowania dla ratowników medycznych oscylują w wysokości 250 mln zł rocznie.

Z pewnością programy pomocowe służą nakręcaniu strony popytowej rynku nieruchomości – w tym przypadku ułatwiając zaciąganie kredytów hipotecznych. Może to zwiastować dalszy wzrost cen – w szczególności segmentu mieszczącego się w granicach odpowiedniego kosztu / m2.

Nie ulega też wątpliwości, że przymusowe przejście na ryczałt oznacza niekorzystne warunki dla prywatnych osób wynajmujących mieszkania. Będzie to oznaczać albo spadek rentowności najmu, albo wzrost czynszów, choć dynamika zmian pozostaje nieznana.

źródła:

https://www.gov.pl/web/polski-lad/rodzina-i-dom-w-centrum-zycia

foto: nicieja.pl / fotonews