W Polsce od prawie miesiąca panuje epidemia koronawirusa Sars-Cov-2. Jednak przełom marca i kwietnia to jak na razie najważniejszy okres trwania pandemii – pojawiają się poważne prawne obostrzenia i regulacje, a rząd wreszcie odpowiada na problemy przedsiębiorców.

Choć branża turystyczna, a więc i najmu krótkoterminowego, zaczynała odczuwać skutki koronawirusa już w styczniu, dla wielu dzień 13 marca był punktem zwrotnym. Wtedy właśnie „najem krótkoterminowy” został zakazany, a branża zdała sobie sprawę, że epidemia przyniesie poważne skutki nie tylko hotelarstwu.

Zakaz trwał równo 7 dni, żeby 11 dni później został wprowadzony na nowo, z pewnymi wyjątkami. O szczegółach piszemy nieco niżej.

Odpowiedzią na kryzys (nie ma już wątpliwości, że kryzys nadszedł, a jedynym pytaniem jest jego siła rażenia) jest ustawa nazywana Tarczą Antykryzysową. Tarcza Antykryzysowa poza intencją pomocy przedsiębiorcom i pracownikom, wprowadza również zmiany w rynku nieruchomości i funkcjonowaniu umów najmu.

Przedłużenie umowy najmu na wniosek najemcy

Wszystkie umowy najmu, które zostały zawarte przed wejściem w życie Tarczy Antykryzysowej i trwają przynajmniej 6 miesięcy, mogą zostać na wniosek najemcy przedłużone do 30 czerwca 2020 roku na tych samych zasadach umowy. Najemca ma czas na przedłużenie umowy najmu do ostatniego dnia obowiązywania umowy.

Jednak aby móc przedłużyć umowę, najemca musi spełnić kilka warunków:

• nie może mieć tytułu prawnego do innego lokalu położonego w tym samym mieście lub najbliższej okolicy, do którego mógłby się przeprowadzić
• nie może zalegać z zapłatą czynszu, opłat za użytkowanie lokalu lub opłat niezależnych od wynajmującego, ale przez niego pobieranych, za więcej niż jeden okres rozliczeniowy
• używa i używał lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem oraz nie doprowadził do powstania szkód

Wypowiedzenie lub zmiana wysokości czynszu

Do dnia 30 czerwca 2020 roku wynajmujący nie może wypowiedzieć najemcy umowy ani zmienić wysokości czynszu na niekorzyść najemcy. Zakaz wypowiedzenia jest jednostronny i dotyczy tylko wynajmujących – najemca cały czas może umowę wypowiedzieć, jeżeli ma taką możliwość (Jak wypowiedzieć umowę najmu).

Podobnie jak w przypadku przedłużania umów, od zakazu wypowiedzenia obowiązują wyjątki w postaci zajścia sytuacji opisanych w Art. 11 ust.2 pkt 1, 3 lub 4 Ustawy o Ochronie Praw Lokatorów, a więc użytkowania lokalu w sposób sprzeczny z umową lub koniecznością rozbiórki nieruchomości.

Jeśli najemca posiada tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, do którego może się przeprowadzić, wtedy można mu wypowiedzieć umowę na dotychczasowych zasadach.

Podatek od nieruchomości i inne podatki

Tarcza Antykryzysowa wprowadza narzędzia umożliwiające gminom zwolnienia z podatku od nieruchomości: gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Ulgi dotyczące opłat za nieruchomości mają dotyczyć firm i osób prowadzących działalność gospodarczą, których sytuacja finansowa uległa znacznemu pogorszeniu w konsekwencji epidemii koronawirusa Sars-Cov-2.

Drugie rozwiązanie pozwala na rozłożenie wyżej wymienionych podatków na raty lub uzyskanie tzw. prolongaty, nie dłuższej jednak niż do 30 września 2020 roku.

Co z najmem krótkoterminowym

Najem krótkoterminowy został dotknięty prawną sinusoidą. W ciągu trzech tygodni zdążono go zakazać, uwolnić i znów zakazać, choć tym razem z pewnymi obostrzeniami. Nie trudno się domyślić, że branża najmu krótkoterminowego jest co najmniej skonfundowana i bardzo niepewnie patrzy w przyszłość.

Na dzisiaj sytuacja wygląda tak:

Co do zasady nie można prowadzić działalności najmu krótkoterminowego, a więc wynajmować lokali mieszkalnych na krócej niż 28 dni.

Od tej reguły obowiązuje kilka wyjątków. Mieszkanie można wynająć, gdy miałaby w nich przebywać osoba:

• objęta kwarantanną lub izolacją,
• wykonująca zawód medyczny,
• będąca w trakcie wykonywania czynności zawodowych lub zadań służbowych.

Jest to pewien kompromis, pomiędzy pierwszy zakazem (totalnym) a całkowitym rozluźnieniem. Kompromis, który zresztą ukształtował się samoistnie, bo w pierwszej kolejności lokale „krótkoterminowe” były oferowane właśnie na potrzeby kwarantanny osób wracających do kraju albo dla personelu medycznego, który chciał zamieszkać blisko szpitala i ograniczyć częstotliwość kontaktów z rodziną.

Nikt jednak nie pozostaje złudnym, że powyższe rozwiązania w widoczny sposób ograniczą zapaść branży ogólno-hotelarskiej. Ten segment rynku w dużej mierze przenosi się na rynek wynajmu długoterminowego (co skądinąd wyraźnie widać po zdjęciach ofertowych) i powoduje narastający efekt domina. O tym jednak w innym wpisie.

Dla tych, co prowadzą działalność gospodarczą

W przypadku inwestorów lub osób, które wynajmowały własne nieruchomości w ramach działalności gospodarczej, można starać się o zwolnienie z niektórych opłat i podatków na najbliższe 3 miesiące.

W przypadku JDG, które osiągnęły przychód maks. 15681 zł brutto, można umorzyć płatności ZUSu na najbliższe 3 miesiące oraz starać się o tzw. postojowe w wysokości do 2080 zł brutto.

W przypadku zatrudnienia przynajmniej 1 osoby a maksymalnie 9 osób (9 pracowników + przedsiębiorca), przez najbliższe 3 miesiące można starać się o zwolnienie z opłat ZUS za siebie oraz zatrudnionych pracowników.

Te same zasady dotyczą w tym samym stopniu DG i spółek prawa kapitałowego.

Podsumowanie

Choć pozostajemy optymistami odnośnie przeszłości i możemy wyciągać wnioski z własnych doświadczeń z lat 2008-2009, należy zdać sobie sprawę, że to prawdopodobnie dopiero początek. Tarcza Antykryzysowa w perspektywie branży nieruchomości ma znaczenie niewielkie w stosunku do ciężaru jaki trzeba będzie ponieść. Niestety, wielu wróci z tej rozgrywki na tarczy.

—

Zdjęcie autorstwa Immortal shots z Pexels