Księga wieczysta – jak czytać i co sprawdzić.

Spis treści:

1. Czym jest księga wieczysta
2. Jak znaleźć księgę wieczystą
3. Jak czytać księgę wieczystą
4. Rękojmia wiary publicznej
5. Różnice w danych pomiędzy KW a innymi dokumentami
6. Podsumowanie

Czym jest księga wieczysta

Księga wieczysta jest dokumentem, w którym zapisane są wszystkie podstawowe dane na temat nieruchomości. Znajdują się w niej informacje o strukturze własności, nabytych udziałach oraz o zadłużeniach lub roszczeniach.

Dlatego tak ważne jest sprawdzenie księgi wieczystej zarówno przed zakupem, jak i przed wynajęciem mieszkania. Kilkuminutowa lektura KW może uchronić nas przed wynajęciem nieruchomości od osoby niebędącej jej właścicielem lub przed kupnem mieszkania obciążonego długami.

Jak znaleźć księgę wieczystą

Oficjalny portal EKW

W dzisiejszych czasach najłatwiej sprawdzić księgę wieczystą przez Internet. Cały proces jest bezpłatny. W tym celu należy przejść na portal dedykowany wyszukiwaniu ksiąg prowadzony przez Ministerstwo Sprawiedliwości: https://ekw.ms.gov.pl

Aby przejrzeć księgę wieczystą potrzebujemy jej numer. Numer natomiast możemy pozyskać od właściciela lub zarządzającego mieszkaniem. Odmowa podania numeru księgi wieczystej powinna uczulić nas na potencjalne problemy przy transakcji.

Portale oferujące księgi wieczyste odpłatnie

Funkcjonują też bazy danych ksiąg wieczystych, które dysponują głównie dokumentami starszych nieruchomości. Większość zbiorów takich baz powstała dzięki niedostatecznym zabezpieczeniom internetowego zbioru E-KW.

Zaletą takich baz jest możliwość wyszukiwania ksiąg po adresie nieruchomości lub obrębie działki. Zbiory są jednak często niekompletne, a ich działanie kontrowersyjne, bowiem w treści ksiąg znajdują się imiona, nazwiska i numery PESEL wszystkich właścicieli.

Niestety niektóre portale oferujące odpłatne usługi przeglądania ksiąg są internetowymi oszustwami. Należy więc zawczasu dokładnie sprawdzić taką stronę, aby nie stracić bezpowrotnie kilkudziesięciu złotych.

Jak czytać księgę wieczystą

Księga wieczysta jest podzielona na działy. Działy III i IV są rubrykami, które powinny wzbudzić nasze największe zainteresowanie. Ale po kolei.

Dział I – Informacje o nieruchomości

W tym dziale znajdują się takie informacje jak numer działki, położenie, przeznaczenie, powierzchnia etc. W zależności od rodzaju księgi otrzymamy inne informacje – zazwyczaj zarówno lokal, jak i budynek oraz grunt i drogi dojazdowe mają oddzielne księgi wieczyste.

To, co może przykuć naszą uwagę to niezgodności ze stanem faktycznym, na przykład dotyczące powierzchni lokalu. Niezgodności zdarzają się wbrew pozorom często, w szczególności w przypadku domów, i zazwyczaj nie stanowią one istotnej przeszkody w zakupie nieruchomości. Więcej o kilka akapitów niżej.

Należy zauważyć, że nie należy brać za absolutny pewnik informacji zawartych w Dziale I. Domniemanie wiarygodności (rękojmia ksiąg wieczystych) dotyczy tylko działów III i IV, czyli wpisów roszczeń i hipotek. W przypadku Działu I dokumentem „wyższej instancji” jest ewidencja gruntów.

Dział II – Własność

Dział własność informuje nas o strukturze własnościowej nieruchomości. Standardową sytuacją jest pełna własność jednej osoby lub dwóch np. w przypadku związku małżeńskiego.

W przypadku księgi wieczystej dla nieruchomości gruntowej w tym dziale mogą się znajdować informacje odnośnie właścicieli wyodrębnionych lokali.

Może się jednak zdarzyć, że współwłaścicielami nieruchomości jest kilka osób. Dzieje się tak między innymi po sprawach spadkowych, gdy spadkobiercy nabywają ułamkowe części udziałów.

Wynajem przy wielu właścicielach

Jeżeli wynajmujemy mieszkanie i podpisujemy umowę tylko z jednym współwłaścicielem, dobrze jest się upewnić, że ma pełne prawo i zgodę pozostałych udziałowców do rozporządzania majątkiem. Choć umowa najmu będzie w świetle prawa ważna, to w przypadku konfliktu wśród właścicieli możemy narazić się na potencjalne problemy, a nawet najścia.

Sprzedaż przy wielu właścicielach

W przypadku sprzedaży wszystkie strony muszą wyrazić zgodę na zbycie nieruchomości. Brak zgody przynajmniej jednego ze współwłaścicieli uniemożliwi sprzedaż. Jeżeli stronom nie uda się dojść do porozumienia polubownie, wtedy jedyną drogą jest postępowanie sądowe.

Transakcje podczas których mamy do czynienia z wieloma właścicielami są zazwyczaj trudne. Często są to nieruchomości otrzymane w spadku, a więc w wyniku śmierci członka rodziny. Sprzedaż rodzinnego mieszkania potrafi zaognić spór lub rozdrapać stare rany.

Potencjalnie konfliktowy jest też sam proces negocjacji. O ile reszta współwłaścicieli nie upoważni jednej osoby do reprezentacji, negocjacje warunków sprzedaży mogą odbywać się z każdą osobą pojedynczo. Wszyscy muszą się też stawić u notariusza w jednym czasie.

Dział III – Prawa, roszczenia i ograniczenia

Działy III i IV to działy szczególnego zainteresowania nabywcy. W przeciwieństwie do działów I i II, dane tutaj zawarte objęte są rękojmią, a spory rozstrzygane są na podstawie treści KW.

Jak nazwa sama wskazuje, tutaj pojawiają się prawa i roszczenia wobec nieruchomości. Mogą to być wpisy o wszczęciu egzekucji komorniczej z nieruchomości albo o służebnościach. Może się też pojawić zapis o prawie dożywocia lub pierwokupu.

W przypadku wynajmu wpisy w Dziale III mogą (choć nie muszą) być zwiastunem potencjalnych problemów. Dotyczy to w szczególności firm i lokali wynajmowanych na cele biurowe.

Dział IV – Hipoteka

W tym dziale znajdują się wpisy na temat hipotek, głównie na rzecz banków, ale czasami również na potrzeby instytucji, głównie państwowych (ZUS lub Urząd Skarbowy).

Sama obecność hipoteki, a nawet wielu hipotek, nie powinna być z góry negatywną informacją. W znacznej większości sytuacji nic nie stoi na przeszkodzie, aby bezpiecznie kupić nieruchomość obciążoną hipoteką. Należy jednak pamiętać, że hipoteka obciąża nieruchomość, a nie jej właściciela.

W przypadku zakupu nieruchomości z hipoteką najważniejszym pytaniem jest ile pozostało do zapłacenia. Jeśli kwota zobowiązania jest niższa niż cena nieruchomości, wtedy kupujący spłaca wierzytelność, a pozostała kwota trafia na prywatne konto sprzedającego.

Jeżeli natomiast suma wierzytelności jest wyższa niż cena nieruchomości, wtedy albo należy przenieść hipotekę na inną nieruchomość, albo renegocjować zadłużenie, albo odstąpić od zakupu.

Przy przedwojennych nieruchomościach w dziale IV mogą pojawić się dziwne wpisy w postaci hipotek kaucyjnych na sumę kilku groszy. Zdarza się, że takich wpisów jest kilka. W większości wypadków wymagają one jedynie działań formalnych, mających na celu uregulowanie i wykreślenie zapisów.

Rękojmia wiary publicznej

Warto zauważyć, że Księgi Wieczyste objęte są tzw. „rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych”. Oznacza to, że w przypadku wystąpienia różnicy pomiędzy stanem prawnym, a stanem faktycznym, rozstrzygająca jest treść księgi wieczystej.

Niezgodność powstaje wtedy, gdy zmiany stanu prawnego nie zostały ujawnione w księdze wieczystej np.:

• w przypadku nabycia nieruchomości przez współmałżonka osobno, podczas gdy majątek obejmuje wspólnota majątkowa,
• nagłej śmierci właściciela lub współwłaścicieli i nieprzeprowadzenia sprawy spadkowej,
• samowoli budowlanej,
• niezgłoszonych przeróbek technicznych mających wpływ na podział udziałów,
• tzw. pozaksięgowego obrotu nieruchomością (na podstawie umów cywilno-prawnych) etc.

Wzmianki

Czasami w Księgach Wieczystych znajdują się tzw. wzmianki, czyli zmiany w KW, które nie zostały jeszcze opublikowane (poprzedzone są sygnaturami Dz.KW).

Wzmianki wykluczają rękojmię władzy publicznej, dlatego przed dokonaniem transakcji należy je koniecznie zweryfikować. Wzmianki pojawiają się od razu po wpłynięciu do Sądu wniosku o wpis i wykreślane są natychmiastowo po przeprocesowaniu wniosku, czyli po dodaniu wniosku do KW lub jego odrzuceniu.

Rękojmia dotyczy tylko działów III i IV

Trzeba pamiętać, że rękojmia dotyczy tylko działu III i działu IV. Informacje zawarte np. w Dziale I, a więc dotyczące powierzchni, położenia czy sposobu użytkowania, nie są objęte rękojmią. Dobrą praktyką jest więc weryfikacja tychże danych samodzielnie lub na podstawie innych dokumentów np. ewidencji gruntu lub budynku.

Różnice w danych pomiędzy KW a innymi dokumentami

Czasami okazuje się, że pomiędzy Księgą Wieczystą a innymi dokumentami występują różnice w konkretnych danych. Najczęściej różnice dotyczą powierzchni nieruchomości.

W tym miejscu należy wspomnieć, że Księga Wieczysta nie jest dokumentem najwyższym w hierarchii. Ważniejsze są bowiem dane z ewidencji gruntów i budynków, które są podstawą do wniosków w KW.

W praktyce takie różnice zazwyczaj nie są przeszkodą do przeprowadzenia transakcji, o ile obie strony zdają sobie z tego sprawę. Przyjmuje się wtedy jedną wersję lub uwarunkowuje finalizację umowę koniecznością naprawienia uchybień.

Może się jednak zdarzyć, że powierzchnię zakwestionuje bank przy przyznawaniu kredytu albo urząd skarbowy – kwestionując cenę transakcyjną i domagając się zapłaty wyższego podatku PCC.

Podsumowanie

Weryfikacja danych zawartych w Księdze Wieczystej jest bardzo ważnym etapem zakupu lub wynajmu nieruchomości.

Działy I i II pozwalają nam na kontrolowanie, czy osoba z którą rozmawiamy ma prawa do rozporządzania nieruchomością.

Działy III i IV, objęte rękojmią, informują nas o roszczeniach, zawartych umowach (dożywocia, pierwokupu) i hipotekach.

W przypadku wynajmu istotne jest to czy nieruchomość nie jest zajęta przez komornika, a w przypadku sprzedaży czy nie kupujemy nieruchomości obciążonej długami. Roszczenia i hipoteki podążają niestety za nieruchomością, a nie za jej właścicielem.

—-

Źródła:

Ustawa o księgach wieczystych i hipotece.
photo: pexels.com